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빌딩투자 체크리스트 '이것' 모르면 시작하지 마세요!
부동산법인인닷컴
작성일 2025.10.14
저는 보통 자산가 분들을 고객으로 모시고 있습니다.
규모가 어느 정도냐면, 웬만한 분들은 자산이 500억이 넘어요.
상담을 하다 보면 이분들이 무심코 흘리는 한마디가 제게는 엄청난 인사이트가 됩니다.
최근에 금리 인하를 도와드린 한 고객님이 계신데, 이번엔 특별히 허락을 받고 그분의 이야기를 공유하려 합니다.
25년 동안 빌딩 투자만 해온 분이고, 현재만 해도 빌딩 8채 이상을 가지고 있는 진짜 베테랑이죠.
그렇다 보니 그분이 투자에 대해 들려주시는 이야기는 무게감이 다를 수밖에 없습니다.
그분이 알려주신 “빌딩 투자에서 꼭 지켜야 할 7가지 원칙”
딱 5분만 집중해서 확인해보세요.
▮빌딩투자 체크리스트 7
▮물리적인 결함은 없을까?
우리가 중고 물품을 살 때 가장 먼저 보는게 뭘까요?
바로 외관상의 하자입니다. 그런데 물건보다 100배는 비싼 빌딩을 사면서는 체크를 안하는 경우가 많습니다.
제가 말하는 외관상 하자는 벽이나 도로에 금이 갔다거나 도색이 덜되었다거나 등의 하자가 아닙니다.
건물을 보러갔을 때 충분히 알 수 있으나 하자라고 생각하지 않는 하자들이죠.
그런게 있냐고요? 네 있습니다.
빌딩 투자를 고려하고 계신다면 건물 보러가기 전, 지금 말씀드리는 7가지 체크리스트를 꼭 확인하세요!
① 비 올 때 냄새가 난다
누수나 배수 쪽에 문제가 있을 확률이 높습니다. 단순히 꿉꿉한 냄새, 습기가 가득 찬 느낌 정도가 아니라 진짜 악취가 있다면 말이죠.
외벽이나 옥상의 방수층이 깨져서 생긴 틈으로 곰팡이가 생기거나, 하수구 정화조 등에 문제가 있는 겁니다.
이런 하자는 한두 번의 공사로는 잡히지 않습니다 밑 빠진 독에 물만 계속 붓게 되는 거죠.
당연히 임차인이 들어와도 계약이 길게 이어지지 않으니.. 공실률만 높아지는 원인 중 하나입니다.
② 주차할 수 있는 공간이 턱없이 부족하다
소위 돈이 되는 업종을 유치하기 위해선 주차장이 필수적입니다.
고급 레스토랑을 가는데 자차를 끌고 오는 사람들이 많을까요? 아니면 대중교통을 타고 오는 사람들이 많을까요?
대형 병원을 운영하는 병원장이 과연 버스나 지하철을 타고 아침저녁으로 출퇴근을 할까요?
아무리 입지가 좋더라도 주차장이 없다면 과감히 포기하셔야 합니다.
③ 전력이 부족하고 천장이 낮은 건물
대부분 기술적인 한계를 가지고 있고, 옛날에 지은 건물입니다.
그러다 보니 병원이나 IT 회사 등 고수익을 올리는 업종을 유치하는 것이 불가능합니다.
증설이나 리모델링 공사를 한다? 시간과 돈을 두 배로 잡아먹게 되죠.
④ 기둥이 많고 공간 효율이 떨어진다
사실 말할 필요도 없습니다.
소위 죽은 공간이 많기 때문에 임차인들도 꺼려 합니다.
구조상 있을 수 밖에 없는 공간이라면 리모델링도 어렵고요..
임차인을 들이긴 위해서는 임대료를 낮게 책정하는 방법밖에 없는데...
굳이 비싼 돈 주고 그럴 필요가 있을까요?
▮빌딩투자 체크리스트 7
▮실제로도 안정적일까?
눈에 보이는 수익률.
표면적인 숫자는 언제든 꾸며낼 수 있습니다. 안정성을 따져보지 않으면 겉으론 7~8% 수익률이던 건물이 실제로는 마이너스 자산으로 변할 수 있습니다.
① 임차료를 한두 명이 70% 이상 부담하는 구조
겉보기엔 괜찮아 보이지만, 사실상 건물 전체가 특정 임차인에게 의존하고 있는 셈입니다.
만약 그들이 나간다면? 임대수익은 곤두박질치고, 남는 임차인에게도 영향이 갑니다. 오히려 임차인이 건물주를 압박하는 관계가 생길 수도 있습니다.
여러 세입자에게 고르게 수익을 분산시키는 게 장기적으로 훨씬 안전합니다.
② 시세보다 30~40% 이상 저렴한 매물
겉으론 '가성비 최고'처럼 보이지만, 싼데는 다 이유가 있는겁니다.
이렇게까지 저렴하다면 십중팔구 가압류, 근저당, 소송 등 법적 문제가 얽혀 있는 경우가 많습니다.
이렇게 되면 은행에서 담보로 인정해 주지도 않고, 나중에 매각할 때도 정상적인 가격을 받기 어려운 경우가 태반인거죠.
🏦 과감함이 필요할 때도 있습니다. 이제 막 자산을 불려나가는 시점이거나 혁신적인 투자가 필요한 순간이라면 다소 과감한 결단이 필요할 때도 있습니다. 그렇게 되면 여러 리스크를 지더라도 일종의 모험을 해야 하는 거죠. 하지만 수 백 억씩 가지고 있는 분들은 굳이 이럴 필요가 없죠. 오히려 단 1%라도 위험을 제거해야 오히려 돈을 버는 것이니까요. 이런 부분들까지 꼼꼼하게 설계해 주는지 확인해 보시기 바랍니다.
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▮빌딩투자 체크리스트 7
▮제발 용적률도 확인하세요
뭐든 그렇지만 빌딩투자 역시도 시간이 지날수록 업종과 트렌드가 바뀝니다.
따라서 투자자는 늘 ‘미래의 확장성’까지 고려해야 하죠.
그런데 용적률을 이미 다 써버린 건물은 미래가 없습니다.
건축 당시 허용된 면적을 최대치까지 올려 지은 건물이므로, 앞으로는 증축이나 확장이 불가능하거든요.
바꿀 수 있는 건 고작 내부 인테리어뿐이죠.
결국 시간이 흐를수록 감가상각만 진행되고, 새로운 수요에 대응할 여력이 없어 자산 가치가 정체되거나 하락할 가능성이 높습니다.
반대로, 조금 낡아 보여도 용적률에 여유가 있는 건물이라면 이야기가 달라집니다. 리모델링, 증축, 업종 전환 등 다양하게 상품가치를 업그레이드 시킬 수 있기 때문에 오히려 큰 시세차익을 기대할 수 있습니다.
즉, 미래를 보고 장기적인 시각에서 접근하고 계시다면 용적률을 꼭 살펴보셔야 합니다.
▮글을 마치며
세금과 투자
결국 원칙은 같습니다
오늘 말씀드린 7가지 체크리스트는
고객님이 직접 겪고 깨달은 이야기입니다.
저는 이런 이야기를 들을 때마다
다시 한 번 확신하게 됩니다.
돈을 불리는 것보다 중요한 건
결국 지키는 일이라는 걸요.
그래서 제 일은 단순히
눈앞의 세금을 줄이는 데 그치지 않습니다
고객님이 땀 흘려 쌓아온 자산이
흔들리지 않도록 든든히 지켜내는 것
그것이 제가 세무사를 하는 이유입니다.
- 2025.10, 부동산법인닷컴
대표 세무사 윤영섭
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