법인 설립
법인부동산양도세, 하나만 알고 둘은 모르면? 세 번 맞게 됩니다.
부동산법인인닷컴
작성일 2025.10.12
세금에는 누진세라는 특성이 있습니다. 벌어들이는 돈이 많을수록 세율도 함께 올라가죠.
그래서 고소득자일수록 '조금 더 버는 것'보다 '세금을 어떻게 줄일지' 고민하는 게 훨씬 더 효과적입니다.
1%만 줄여도 수백, 수천만 원이 달라지거든요.
하지만 이런 절세가 그냥 되는 건 아닙니다.
국세청이 어떤 곳인지 다들 잘 아시지 않습니까. 조금이라도 더 걷으려고 눈에 불을 켜고 달려드는 곳이죠.
그래서 절세 전략을 세울 때는 국세청의 대응 방안부터 A to Z 모든 플랜을 미리 짜놓고 시작해야 합니다.
'법인부동산양도세, 이렇게 하면 적게 낸다'는 몇 개의 글이나 유튜브 영상만 보고 섣불리 움직이면 안 됩니다.
▮세상에 만능은 없습니다.
▮단지 상황에 맞춰갈 뿐입니다.
많은 분들이 절세 전략으로 법인 설립을 떠올립니다. 실제로도 저를 비롯한 전문가들이 권하는 이유가 있습니다.
법인세율이 개인 양도소득세율보다 낮아 보이기 때문입니다. 개인은 최고 45%까지 세율이 올라가지만, 법인은 과세표준에 따라 10%에서 25%까지만 적용되죠.
여기까지만 보면 법인이 훨씬 유리해 보입니다.
그래서 '법인만 세우면 절세가 된다'는 식으로 단순하게 생각하고 움직이는 경우가 많습니다.
하지만 이건 반쪽짜리 정답입니다. 정말 솔직히 말하면 오답입니다.
법인 명의 부동산 매매에 붙는 건 '양도소득세'가 아니라 '법인세'입니다.
과세표준, 즉 순이익 규모에 따라 세율이 달라지는 구조죠.
그런데 여기서 과연 끝일까요? 이렇게까지 단순하다면 구태여 지금 법인부동산양도세 때문에 검색하며 골머리 앓을 필요가 없을 겁니다.
너무 쉽다, 간단하다, 만만하다는 생각이 들었다면, 뭔가 잘못되지 않았나 꼭 체크해 봐야 합니다.
▮일을 만들어서 두, 세 배로 골머리 앓고 싶은 분?
법인이 토지나 건물을 팔면 '토지 등 양도소득에 대한 추가세'가 붙습니다.
즉, 앞서 말한 법인세 외에 양도차익의 10%가 추가로 붙는 거죠.
이것도 모르는 분들이 많은데, 아직 끝난 게 아닙니다.
개인 명의가 아니니, 부동산을 팔아서 돈을 벌었다고 해서 그 돈이 바로 대표님 주머니로 들어가는 건 아니기 때문이죠.
엄연히 이건 개인의 재산이 아닌 법인의 재산이거든요.
엄격하게 분리되어 관리되기 때문에 함부로 빼서 쓰면 횡령죄 등의 처벌을 받을 수 있습니다.
그럼 이걸 합법적으로 받으려면? 배당과 같은 절차를 거쳐야 합니다.
문제는 여기서 시작됩니다. 이 배당에 대해서 대표 개인에게 배당소득세가 붙거든요.
금액에 따라 다르지만 최대 49.5%까지 붙어버립니다.
정리하면 이렇습니다.
법인세 + 추가세 + 배당세를 모두 다 골고루 두들겨맞게 되는 겁니다.
세 개 동시에 맞아서 오히려 개인 거래보다 법인부동산양도세율이 높게 부과되는 상황이 벌어집니다.
복잡하게 절차 밟을 걸 다 밟고, 손해는 손해대로 보는 창조 손해 구조가 만들어지는 거죠.
내 돈으로 세운 법인, 함부로 손 대면 안 되는 이유? - 법인은 법적으로 개인과 다른 별개의 ‘주체’입니다. - 따라서 재산 역시 법인 소유이며, 대표 개인 소유가 아닙니다. - 대표가 만약 이를 임의로 쓰면 ‘횡령죄’가 될 수 있습니다. - 돈을 쓰려면 급여, 배당 등 법적 절차를 반드시 따라야 합니다. 이런 부분을 알지 못했다면? 더 큰 리스크를 지게 되는 것입니다. |
▮직접 알려드리는 4가지 방법
그럼 어떻게 해야 할까요?
법인부동산양도세 문제, 앞에서 말했듯이 결국 시뮬레이션하고 꼼꼼하게 크로스체크해 보는 수밖에 없습니다. 단순히 "뭐가 유리하다더라" 하는 말만 믿고 움직이면 안 되는 이유가 바로 이겁니다.
제가 고객분들과 함께 반드시 점검하는 네 가지 상황을 알려드리겠습니다.
첫째, 세금 총액 계산
법인세 + 추가세 + 배당세까지 합쳐서 실제 부담할 세금이 얼마인지 정확히 계산해 봐야 합니다.
예를 들어 10억 부동산을 매도할 때 개인은 양도소득세 3억 정도 나오는데, 법인은 법인세 1.5억 + 추가세 1억 + 배당세 2억 해서 총 4.5억이 나올 수도 있거든요.
둘째, 법인 유지 vs 청산 판단
매도 후 법인을 계속 쓸 건지, 아니면 정리할 건지에 따라 절세 방법이 완전히 달라집니다.
청산하면 청산소득세가 또 붙고, 유지하면 매년 운영비용이 들어가죠. 앞으로 사업 계획이 있는지, 다른 부동산 투자를 할 건지에 따라 전략이 바뀝니다.
셋째, 배당 대신 가지급금 처리 검토
무조건 배당으로 가져와야 하는 건 아닙니다. 상황에 따라서는 임원 급여나 가지급금 같은 방법으로 세금 부담을 줄일 수 있어요.
물론 이것도 한도가 있고 리스크가 따르지만, 49.5% 배당세보다는 훨씬 나을 수 있거든요.
다만 국세청에서 이 부분을 까다롭게 보기 때문에 정교한 설계가 필요합니다.
넷째, 법인 구조 다각화
부동산만 가진 법인보다는 사업소득도 함께 있는 법인이 세무상 훨씬 유리합니다. 손익 통산도 가능하고, 각종 필요경비 처리도 더 자유롭거든요.
또한 여러 법인으로 분산하거나 지주회사 구조를 만드는 것도 고려해 볼 만합니다.
이 모든 걸 계산해 주고, 계획해 주고, 더 나아가 어떤 방향으로 나아가야 이득이 될지 알려주는 세무사와 꼭 함께하길 추천합니다.
그저 제 할 일을 할 뿐입니다. 한 대표님은 저와 상담을 끝내고 나서 이런 소리를 하셨습니다. "어떻게 그 복잡하고 많은 변수들을 다 계산하고 기억해요? 정말 대단해요." 저는 웃으면서, 남들보다 훨씬 많은 돈과 부동산을 굴리고 계신 의뢰인이 더 대단하다고 말씀드렸습니다. 사실 아주 특별한 능력은 아닙니다. 그저 제가 하고 싶었던 일을 성실히 하는 것뿐이니까요. |
▮글을 마치며
법인부동산양도세 줄이는 방법?
사실 그렇게 쉽지는 않습니다.
사업을그렇게 쉽다면 저 같은 전문가의 영역에서 다루지 않았겠죠.
최소 억 단위로 왔다 갔다 하는 경우엔
국세청에서도 결코 쉽게 포기하지 않을 겁니다.
이걸 숨긴다거나, 안 보이도록 꼼수를 쓰는 것이 아닌,
당당하게 정면돌파할 수 있어야 합니다.
그렇게 설계해야 진짜 '도움'이라고 생각합니다.
- 2025.09, 부동산법인닷컴
대표 세무사 윤영섭
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