법인 운영
금리 1% 차이를 만들어 내려면? 이 정도의 노력은 하셔야 합니다.
부동산법인인닷컴
작성일 2025.10.08
지금까지 은행에서 '협상'하느라 고생하셨죠?
'금리 좀 깎아주세요', '거래 오래 했는데요', '다음에 더 많이 빌릴게요.'
많은 대표님들이 이렇게 시도하지만, 결과는 뻔합니다.
협상의 한계는 명확해요.
사람을 상대하는 거라 기분, 분위기, 정책에 좌우되고, 성공해도 고작 0.1~0.2% 할인이 전부죠.
그것도 운이 아주 좋다면 말이죠.
그런데 은행에는 협상보다 훨씬 강력한 게 있습니다. 바로 '숫자'입니다.
부채비율이 200%에서 120%로 바뀌면? 컴퓨터가 자동으로 신용등급을 2단계 올리고, 금리를 1.5% 낮춰줍니다.
담당자가 누구든, 어느 은행이든 상관없이 말이죠.
그 숫자를 바꾸고 싶다면? 처음부터 설계를 해야만 합니다.
▮상대가 원하는 정답,
▮상황에 맞게 준비해야 합니다.
은행에서 돈을 빌릴 때 이자가 어떻게 책정되는지 아십니까?
답은 간단합니다. 신용도입니다. "이 회사가 돈을 제때 갚을 수 있나?"를 계산하는 거죠.
그래서 금리는 사실상 이미 정해져 있습니다. 담보가 얼마, 매출이 얼마, 부채비율이 몇 %, 이자보상배율이 몇 배...
재무제표 숫자들을 조합해서 자동으로 계산되거든요.
이게 바로 감정적으로 호소해 봤자 소용없는 이유입니다. 이미 컴퓨터가 답을 내놨으니까요.
근데 이거 뒤집어서 생각해 보셨나요?
은행이 평가 기준을 다 공개한 셈입니다. 시험 문제와 답안지를 미리 알려준 거나 마찬가지죠.
그렇다면 우리가 할 일은? 출제자가 원하는 답을 미리 준비하는 겁니다.
부채비율 150% 이하를 원한다? 150% 이하로 맞춰줍니다.
이자보상배율 3배 이상을 원한다? 3배 이상으로 설계합니다.
모든 기준을 미리 맞춰놓으면 금리는 자동으로 떨어질 수밖에 없습니다.
남들이 가지 않는 길을 갑니다. 세무사 본인들에게 안전하고 뒤탈 없는 상담? 저는 그에 대한 불만이 많았습니다. 적극적이지 않고 수동적인 상담 태도는 돈을 주고 저희를 고용하는 분들께 예의가 아니라는 생각이 들었기 때문이죠. 단순하게 내야 할 서류를 잘 챙겼는지만 확인하는 것? 제가 생각하는 세무사의 역할은 아닙니다. 적극적인 자세로 그분들에게 도움이 될 수 있는 방안을 모두 찾아주는 것이 제 사명입니다. |
▮같은 숫자, 다른 결과?
제가 종종 대표님들께 농담처럼 하는 말이 있습니다.
신분증에 붙일 때와 카카오톡 프로필에 같은 사진으로 해놓느냐고요.
재무제표도 마찬가지입니다.
국세청에 제출할 때? 한 푼이라도 세금을 줄이는 게 목적입니다. 그래서 비용을 최대한 반영해 순이익을 낮추죠.
하지만 똑같은 서류를 그대로 은행에 냈을 경우엔 정반대의 결과를 불러옵니다.
“이익이 적다 = 갚을 능력이 부족하다”라는 신호로 해석하기 때문이죠.
실제로 같은 매출 100억 회사라도, 세무 신고 기준으로는 순이익이 1억으로 잡히고, 금융 설계 기준으로는 5억으로 잡힙니다.
이 차이가 금리 5%와 3.8%를 갈라놓습니다. 연간 이자비용으로 따지면 수천만 원 차이가 나죠.
문제는 많은 대표님들이 절세와 신용을 같은 줄에 세워 놓고 둘 다 챙길 수 있다고 오해한다는 겁니다.
그러나 세법의 잣대와 금융의 잣대는 완전히 다르며, 한쪽에만 맞추면 다른 쪽에서 손해를 볼 수밖에 없습니다.
그래서 재무제표 컨설팅이 필요한 겁니다.
단순히 장부를 맞추는 게 아니라, 세법·회계·금융의 시각을 종합해 은행이 이해할 수 있는 언어로 회사의 건강함을 보여주는 작업입니다.
이걸 잘하는 전문가를 곁에 두는 게, 결국 수십억 대출에서 수억 원의 금리 차이를 만드는 핵심 전략이 됩니다.
분식회계란? 기업이 고의적으로 재무제표를 조작해 실제보다 경영상황을 좋게 보이게 만드는 회계 부정행위를 말합니다. - 매출 과대계상 - 자산 이중 계상 - 비용 누락·과소계상 - 부채 은폐 그래서 중요한 건, 어디까지가 합법적 설계이고 어디서부터가 불법 분식인지 경계선을 아는 것입니다. |
▮지켜야 하는 선은 확실하게 지켜야만 합니다.
가끔 조심스럽게 묻는 분들이 있습니다.
"이거 분식회계 아닌가요?"
아닙니다. 완전히 다른 개념입니다.
정확히 말씀드리면, 법이 허용하는 범위 안에서 회사의 구조와 흐름을 세법·회계·금융의 시각에서 가장 긍정적으로 표현하는 설계 작업입니다.
일종의 '합법적 마케팅'이라고 보시면 됩니다.
왜 이렇게까지 해야 할까요?
1,000만 원의 1%는 10만 원이라 별거 아닌 것 같죠?
하지만 부동산 법인처럼 수십억 단위로 대출받을 때는 다릅니다.
1% 차이가 연간 수천만 원, 10년이면 억 단위 차이를 만듭니다.
반대로 은행 입장에서 생각해 보세요.
자신들의 수익이 그만큼 달라지는데 고객이 울고 불며 사정한다고 이 이익을 포기할까요?
더군다나 일개 직원이 이런 걸 결정할 수 있을까요? 당연히 불가능합니다.
그럼 답은 하나죠. 처음부터 그들이 만들어놓은 시스템에 맞게 설계하는 겁니다.
서로 아쉬운 소리 하고, 불편한 입장 만들 필요 없이 시스템이 원하는 방식으로 준비해 가면 됩니다.
이게 바로 스마트한 접근법입니다.
분식회계란? 기업이 고의적으로 재무제표를 조작해 실제보다 경영상황을 좋게 보이게 만드는 회계 부정행위를 말합니다. - 매출 과대계상 - 자산 이중 계상 - 비용 누락·과소계상 - 부채 은폐 그래서 중요한 건, 어디까지가 합법적 설계이고 어디서부터가 불법 분식인지 경계선을 아는 것입니다. |
▮글을 마치며
아쉬운 소리?
해서도, 할 필요도 없습니다.
그 담당 직원 역시 일개 직원일 뿐입니다.
그만한 권한도, 책임도 없기 때문에
말로 사정해 봤자 바뀔 리 만무하죠.
그래서 우리는 확실하게 바꾸는 방법을 찾아야 합니다.
근본적으로 바뀔 수밖에 없는 부분을 짚는 것.
방탄세무사만이 할 수 있는 일입니다.
- 2025.09, 부동산법인닷컴
대표 세무사 윤영섭
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