법인 설립
부동산법인설립, 이럴 땐 세무사도 권유하지 않습니다.
부동산법인인닷컴
작성일 2025.10.18
혹시 '명장'과 '기술자'의 차이를 아시나요?
기술자는 주문대로 물건을 '만들지만', 명장은 그 물건의 쓰임새와 미래 가치까지 내다보며 '설계'합니다.
그리고 자신의 기준에 맞지 않으면 깨뜨리는 것을 두려워하지 않죠.
저는 부동산법인설립도 마찬가지라고 생각합니다.
단순히 서류를 갖춰 법인을 만드는 것은 기술적이고 기계적인 업무일 뿐입니다.
그렇게 세워진 법인이 훗날 자신의 자산을 갉아먹는 애물단지가 될 수 있다면, 처음부터 시작하지 않는 것이 맞습니다.
10년 뒤에도 가치를 더하는 '작품'이 될 수 있을지, 명장의 시선으로 먼저 진단해 드리겠습니다.
▮원하는 답변이 아닌
▮필요한 답변을 드리는 사람입니다.
상담실을 찾아오시는 대표님들은 대부분 비슷한 기대를 품고 계십니다.
"종부세 부담을 덜 수 있다더라", "양도세도 아낄 수 있다더라" 하는 이야기들이죠.
물론 아주 틀린 말은 아닙니다. 잘만 설계하면 개인일 때보다 훨씬 유리한 고지를 점할 수 있으니까요.
하지만 저는 부동산법인설립을 전문적으로 안내하는 세무사임에도 섣불리 등을 떠미는 경우는 거의 없습니다.
오히려 일단 멈춰 서서 다시 생각하시라며 제동을 거는 일이 훨씬 많죠.
모두에게 통하는 '만능열쇠'란 세상에 없습니다.
현재 자산 상황과 미래의 처분 계획, 그리고 복잡한 가족 관계까지 모든 퍼즐이 정확히 들어맞을 때 비로소 그 힘을 발휘합니다.
이 중 하나라도 어긋난다면 절세는커녕 예상치 못한 세금과 비용을 떠안기는 족쇄가 될 수 있습니다.
▮고객에게 No라고 말할 수 있는 용기
실제 상담 사례를 하나 말씀드리겠습니다.
몇 달 전 50대 자영업자 한 분이 찾아오셨습니다. 상가 두 채를 갖고 계셨고 추가 매입을 계획 중이셨죠.
그분은 주변에서 부동산법인설립을 하면 세금을 아낄 수 있다는 말을 듣고 저를 찾아오셨습니다.
저는 새로운 구조로 바꿨을 경우와 개인 명의를 유지할 경우의 세금 차이를 바로 계산해 봤습니다.
결론부터 말하자면 이분은 따로 부동산법인설립을 하지 않고 그대로 유지하는 게 훨씬 유리했습니다.
회사를 통해 부동산을 팔면 우선 법인세를 냅니다. 문제는 그 이익을 대표 개인이 가져올 때 발생한다는 점입니다.
배당소득세 등이 추가로 붙어 사실상 세금을 두 번 내는 구조가 되기 때문이죠. 반면 개인은 양도소득세 한 번으로 끝납니다.
여기에 매년 고정적으로 나가는 회계 기장료와 등기 비용까지 고려하면 실익이 거의 없는 상황이었습니다.
종합적으로 검토해 봤을 때 득이 될 것이 없다고 판단하여 솔직하게 있는 그대로를 설명드렸습니다.
처음에는 의아해하셨지만 꼼꼼하게 비교를 해드리면서 설명해 드렸고, 실제 수치로 비교해 드리면서 이해를 할 수 있도록 말씀드린 결과 3년이 넘게 사업체를 잘 운영해가시고 있습니다.
💬 손님을 돌려보내는 세무사라니, 이상하게 들릴지도 모릅니다. 하지만 저는 늘 이렇게 생각합니다. 세무사는 ‘계산해 주는 사람’이 아니라, ‘판단을 대신해 주는 사람’이어야 한다고요. 법인을 세우면 제 수임료는 올라갑니다. 하지만 그렇게 해서 고객이 장기적으로 손해를 본다면, 그건 장사입니다. 제 이름을 걸고 설계하는 만큼 당장의 수임보다 중요한 건 10년 뒤에도 흔들리지 않는 구조를 남기는 것이 목표입니다. 때로는 고객이 실망하고 다른 세무사에게 가기도 합니다. 하지만 시간이 지나면 대부분 다시 돌아옵니다. “그때 말려줘서 정말 다행이었다"라고 말하면서요. 그 한마디면 충분합니다. 그게 방탄세무사가 존재하는 이유입니다. |
▮부동산법인설립의 흔들리지 않는 기준
제가 계속해서 말리기만 하니 모든 케이스에 무조건 반대만 하는 세무사처럼 보일지도 모르겠습니다.
사실은 정반대입니다.
부동산법인설립과 그 운용 구조를 설계하는 것은 제가 10년 넘게 가장 집중해온 전문 분야입니다.
다만 저는 이 강력한 도구를 아무에게나, 아무렇게나 쥐여드리지 않을 뿐입니다. 망치로 못을 박아야지, 종이를 자르는 데 쓸 수는 없는 노릇이니까요.
그렇다면 어떤 경우에 이 도구가 제값을 할까요? 제가 적극적으로 권해드리는 경우는 명확하게 정해져 있습니다.
① 자녀에게 증여나 상속을 계획 중인 분
개인은 증여 시 10년간 증여한 금액을 모두 합산해 높은 세율을 적용받지만, 법인의 지분을 증여하는 방식은 세금 부담을 훨씬 낮춰 자산을 이전하는 데 유리합니다.
부동산을 직접 넘기는 것보다 훨씬 효율적인 승계 계획을 세울 수 있죠.
② '꼬마 빌딩' 등 상업용 부동산을 보유했거나 매입 예정인 분
개인으로서는 비용으로 인정받기 어려운 대표자 급여나 차량 유지비 등을 비용으로 처리할 수 있어 보유 단계의 세금을 줄일 수 있습니다.
또한, 장기 보유가 아닌 단기 매각을 고려할 때도 개인의 높은 양도소득세율 대신 상대적으로 낮은 법인세율을 적용받아 유리한 경우가 많습니다.
③ 체계적인 부동산 전문 투자 회사를 꿈꾸는 분
개인 투자에는 한계가 있지만, 법인이라는 틀을 활용하면 외부 투자를 유치하거나 사업을 확장하기에 용이합니다.
대외 신뢰도를 높이는 효과는 물론, 더 큰 규모의 투자를 위한 발판이 됩니다.
④ 대출을 최대한 일으켜 레버리지를 활용해 투자 수익을 높이고 싶은 분
일반적으로 개인보다 법인이 대출 한도(LTV)가 더 높게 책정됩니다.
특히 안정적인 사업 이력이 쌓이면 개인보다 훨씬 유리한 조건으로 자금을 조달하여 투자 효율을 극대화할 수 있습니다.
이처럼 명확한 목표가 있는 분들께는 법인이 더할 나위 없이 좋은 전략적 도구가 됩니다.
하지만 이런 구체적인 계획이 없다면, 저는 차라리 개인 명의를 유지하며 그 안에서 최적의 절세 포인트를 찾는 편이 현명하다고 생각합니다.
단순하게 이게 좋다, 저게 좋다로 무작정 들어가선 오히려 손해도 볼 수 있다는 점을 꼭 기억하시기 바랍니다.
▮글을 마치며
진짜 내 몸을 지켜줄 수 있을지
확인해 보셨나요?
어설픈 갑옷은
그저 무겁고 거추장스러울 뿐입니다.
정작 결정적인 순간,
예기치 못한 세금이라는 ‘총알’이 날아들 때
아무런 방패가 되어주지 못하죠.
어쩌면 더 위험하다고 볼 수도 있습니다.
든든한 갑옷을 입었다는 착각에 안심하고 있다가
무방비 상태로 치명상을 입게 되니까요.
어떤 총알에도 뚫리지 않는 방탄조끼를 만들고 연구하는 것이
바로 저의 역할이자 임무입니다.
- 2025.10, 부동산법인닷컴
대표 세무사 윤영섭
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